México, 6 de enero de 2026.- La vivienda usada se consolidó como el principal motor del crédito hipotecario en México durante el 2025, ya que, según cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), este segmento concentró entre 63 y 64 por ciento de las operaciones, una participación significativamente mayor a la registrada en años previos, cuando los espacios nuevos mantenían el liderazgo.
De acuerdo con un análisis de la firma ALIGNMEX Real Estate Capital, publicado por El Economista, este cambio refleja una transformación en la dinámica del mercado, donde la vivienda de segunda mano dejó de ser una opción complementaria para convertirse en el principal punto de entrada al financiamiento hipotecario.
El mayor peso de la vivienda usada responde, en buena medida, a la limitada oferta de nuevos espacios.
La desaceleración en la edificación, el encarecimiento del suelo urbano y los mayores costos de construcción han reducido el inventario disponible, particularmente en zonas consolidadas.
“Esta preferencia no es azarosa, ya que responde tanto a la escasez de vivienda nueva como a una demanda creciente por inmuebles con ubicación consolidada, precio más accesible y disponibilidad inmediata”, explica el análisis.
En este contexto, la vivienda usada, según la firma, ofrece ventajas operativas frente a la nueva:
- ubicación establecida
- disponibilidad inmediata
- precios que, aunque al alza, suelen ser más accesibles que los de desarrollos recientes.
Además de su mayor participación en el crédito, la vivienda usada ha mostrado una valorización sostenida.
Entre enero y septiembre del 2024, su precio registró una apreciación cercana a 9 por ciento anual, de acuerdo con datos de la SHF.
Este comportamiento ha contribuido a mantener la demanda activa, incluso en un entorno de tasas de interés elevadas, y ha reforzado la competencia por el inventario disponible, particularmente en segmentos medios.
Certificación
En el análisis se destaca que el crecimiento del mercado de vivienda usada ha ido acompañado de una mayor relevancia de los procesos de certificación y valuación.
Para el otorgamiento de crédito, instituciones como el Infonavit requieren avalúos técnicos realizados por unidades registradas ante la SHF.
Estos mecanismos buscan reducir riesgos legales y estructurales en las operaciones, al verificar el estado físico del inmueble y la situación documental antes de la formalización del crédito.
Ante un mercado con oferta limitada y mayor competencia por vivienda disponible, la renta ha comenzado a utilizarse como una etapa intermedia antes de la compra.
Esta práctica permite a los hogares evaluar condiciones como:
- Ubicación
- Movilidad
- entorno urbano
además de comparar alternativas de financiamiento sin asumir de inmediato un compromiso de largo plazo.
El uso de la renta como periodo de evaluación responde a un entorno donde la decisión de compra requiere mayor análisis, tanto por el nivel de precios como por las condiciones crediticias vigentes.
